No contexto condominial, uma questão recorrente é a seguinte: a convenção pode prever que a construtora pague valor reduzido de taxa condominial pelas unidades que ainda não foram vendidas? A resposta, à luz do entendimento jurisprudencial mais recente, é negativa.

O art. 1.334, I, do Código Civil estabelece que as despesas condominiais devem observar a proporcionalidade, salvo disposição diversa em convenção. Contudo, essa margem de liberdade não autoriza que a própria construtora, ao instituir a convenção enquanto detém a maioria das frações ideais, imponha cláusula que lhe conceda benefício exclusivo em detrimento dos demais condôminos.

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.816.039/MG, firmou que a convenção não pode criar vantagem subjetiva em favor da incorporadora, reduzindo ou isentando o pagamento da taxa ordinária das unidades não comercializadas. Tal prática, além de onerar indevidamente os demais condôminos, viola a função social da propriedade, a boa-fé objetiva e o princípio da isonomia.

A jurisprudência estadual também segue essa linha. Decisões como a proferida pela 3ª Vara Cível da Capital/PB, em 27/05/2020, têm declarado nulas cláusulas que fixam o pagamento de apenas parte da cota pela construtora, determinando a quitação integral das despesas e o ressarcimento aos condôminos que pagaram a maior. Em fevereiro de 2024, o TJPE confirmou a nulidade de cláusula que reduzia em 70% a taxa devida, afastando a alegação de que a ausência de morador na unidade justificaria a redução.

O fato de a unidade não estar ocupada não exime o proprietário de contribuir integralmente, pois as áreas e serviços comuns permanecem à sua disposição. A manutenção do edifício, segurança, limpeza e demais despesas ordinárias beneficiam a coletividade condominial e devem ser suportadas de forma equânime.

Assim, a cláusula que impõe valor reduzido à construtora, quando inserida unilateralmente na convenção inicial, é nula de pleno direito, seja pela perspectiva civilista, seja pela ótica consumerista. O Código de Defesa do Consumidor, em seus arts. 39, V, e 51, IV e §1º, veda vantagens manifestamente excessivas e cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

Importa destacar que o condômino possui legitimidade para propor ação visando à nulidade de cláusula abusiva da convenção, quando esta lhe impõe ônus financeiro indevido. Essa legitimidade decorre de seu interesse jurídico direto, já que o desconto concedido à construtora implica repasse do custo aos demais condôminos. Trata-se de defesa de direito próprio, amparada pelo art. 18 do CPC e reconhecida em diversos precedentes, nos quais se admite que o condômino, individualmente, postule a tutela de seu patrimônio e a recomposição do equilíbrio econômico condominial.

Portanto, a construtora, na condição de condômina, deve arcar com a integralidade das quotas condominiais das unidades de sua propriedade até a efetiva comercialização. Qualquer disposição em sentido contrário, sobretudo quando aprovada em cenário de domínio do quórum, é abusiva, nula e passível de revisão judicial, garantindo-se a equidade e a preservação do equilíbrio financeiro do condomínio.

Victor Figueiredo Gondim
08 de ago. de 2025